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租房时代将要到来 你准备好了吗
http://zhangzhenxiu.cn2020-11-13

东莞房价一路走高,5月全市住宅均价达14230元/平方米,而东莞住宅租金平稳,不少人表示,买房不如租房划算!

6月3日,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)对外公布,鼓励发展租赁地产,并且提出租房也将可以享受义务教育、医疗等公共服务。

租房时代即将来临,你准备好了吗?

关注点一:鼓励发展租赁地产

《意见》提出发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

同时,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;并规范住房租赁中介机构;支持和规范个人出租住房。

政策解读:

东莞中原地产认为,这将从源头上对住房租赁经营者进行培育;开发商从投资回报的周期和收益去考虑的话是不愿意持有经营的,但和租赁企业合作增加附加值,带租约发售是愿意的;此外,中介也是住房租赁市场的重要参与者,这个行业的快速发展也给了品牌中介发展的大好机会。

现状观察:有公寓刚出售就变身经济型酒店

近年来,东莞公寓产品供应越来越多,竞争激烈。有开发商选择和酒店企业进行合作,将新公寓销售后直接出租给酒店企业统一管理,以业主返租的形式统一交由开发商或相关经营企业管理出租。此外,也有企业将一些旧公寓产品统一租赁下来,改造成经济型酒店,以长租或短租方式出租出去。

业内人士表示,这类型投资产品的优势是购房者买下公寓后,不需要自己亲自管理,节省了精力和时间。风险是如果遇到的企业经营不善,承诺的租金可能不能兑现。建议购房者投资产品时选择地理位置好的公寓产品进行投资,以降低风险。

关注点二:租房也可享受义务教育

《意见》还提出,完善住房租赁支持政策。落实提取住房公积金支付房租政策,非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

同时还明确各方权利义务,包括在住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金等。

政策解读:

东莞中原地产有关人士表示,如果租房的人也可以享受义务教育,那人们就不一定要买学区房了,但真正落地情况还有待再观察。

另外,明确各方权利义务,出租人不能单方面提高租金和随意克扣押金等,给予了租房者保障,提高诚信,更多人愿意长期租房居住。

现状观察:每月最高可提1500元公积金交房租

记者了解到,目前东莞已经实行租房也可以提取公积金的政策,且每月最多可提取1500元。

值得注意的是,如果租房也可以享受到基本公共服务,包括享受义务教育等,那么学区房将会成为历史,对学区房销售影响比较大。

不过,目前东莞的积分入学政策中规定,有产权居所可为积分入学加分,即在东莞市拥有产权清晰的自有居所(已办理房地产权证或购房合同备案):5年以内的(含5年)加15分;5年以上的加30分。因此购房仍然是积分入学的一个优势。

关注点三:外来务工人员也有公租房保障

《意见》提出,提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。

政策解读:

东莞中原地产有关人士认为,将外来务工人员、新就业大学生和青年医生等人纳入公租房保障范围,那么人们的租房消费习惯将逐步培育起来。

现状观察:非莞籍大学生新就业可申请公租房

外来务工人员纳入公租房保障范围在东莞早已实行。今年年初,东莞提出扩大住房保障范围,将非本市户籍大学本科及以上学历新就业职工也纳入公共租赁住房的供应范围。

记者了解到,今年5月,东莞市雅园新村公共租赁住房租金标准再次下调,其中超出经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭,租金标准由原来的9元/平方米·月调整为5.5元/平方米·月;新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员,租金标准由原来的12元/平方米·月调整为7元/平方米·月。

记者按照每月7元/平方米计算,租一套80平方米的户型每月仅需要560元,相比东莞租金普遍水平低了一半以上。

影响:培育租赁市场有利于平抑房价

东莞中原地产有关人士认为,深化住房制度改革的影响是长远而非短期的。对于房地产市场而言,该人士表示,改革举措将有助于逐步促进房地产高库存的城市去库存,缓解高库存消化慢等难题;并有助于缓解商业地产高库存,写字楼及商业性公寓有望调整为住宅用途用于租赁;同时有助于盘活存量空置闲置的住房,避免资源浪费;城区三旧改造用地未来将增加租赁住房比例及持有出租的年限等要求;开发预售制度逐步向现售制度发展,房地产开发企业市场集中度大幅提高。

该人士认为,在租赁市场培育起来后,住房租金将改变过去一直平稳的状态,未来预计或将有大幅上升的空间;随着住房租金的上升,商品住宅的投资回报率的提高吸引投资者持续入市。不过最重要的是,住房租赁市场真正培育起来后对商品房市场或会平抑房价,但短期影响有限。

声音:

承租人:房价太高,租房更划算

李先生一家四口租住在东城一套两居室的房子里,月租仅1500元。虽然自己的工资收入不少,家庭经济条件也不错,但是李先生一家仍不愿意买房。

他告诉记者,东莞的房价太高不划算,租房住可以省下很多钱,而且也不需要怎么打理。

去年,李先生花20万元购买了一辆车。周末或放假的时候会带着家人一起到周边旅游。李先生认为,没有供房的压力,生活质量会更高。

包租公:催收房租也烦心

别以为“包租婆”、“包租公”每个月只顾数钱就行了,他们也有烦恼。不少人认为,出租住宅管理麻烦,不如出租写字楼、商铺等非住宅产品方便。

梁先生在东莞有四五套住宅出租,由于工作太忙,他时常忘记收租。“有些租户不自觉,欠了两三个月租金也不主动交,问到了还找各种借口不交租,甚至有人没交租就偷偷跑了。”说起收租那些事,梁先生觉得非常苦恼。与住宅相比,梁先生手上的两套写字楼产品出租就方便得多,他将办公室租给公司使用,不用自己装修,不用管理,而且租金还比较高。

算算账:月租金不到月供的一半

6月开始进入毕业季,大量毕业生将涌入各个城市,租房的高峰期也将随之来临。

记者了解到,虽然今年以来东莞房价一路上涨,地铁开通又使部分区域二手房价上升,但是租金却仍然较为平稳,不少人表示,目前东莞房价高企,与购房相比,租房住更为划算。

记者算了一笔账,发现按照5月东莞住宅均价14230元/平方米的房价计算,100平方米住宅首付两成约需要28万元,等额贷款20年计算,每月需要还款7450.19元。而目前在东莞中心区域租一套100平方米左右的住宅,仅需要2600~3500元/月,不到月供的一半。

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