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开发商10年囤地12亿平方米 1.2亿人住房被雪藏
http://zhangzhenxiu.cn2020-11-16

  1457宗闲置土地黑名单

  囤,现代汉语词典上的解释是“储存”,中性动词。

  那么,“囤地”呢

  土地,对于开发商来说是最重要的生产资料。“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。但曾几何时,在房价日益高涨带来的情绪压力下,“囤地”被视作意在让房价脱离民众购买力的“奸商诡计”,而被加以贬义。伴随政府对开发商土地开发监管的加强,“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。

  《中国经济周刊》通过对多方数据的综合分析,以囤地的本意——储备土地的角度解读,按照土地建筑面积的口径,整理出中国上市房地产公司囤地排行榜。

  安得广厦千万间

  在中国,谁有这个能量

  开发商。

  其实,中国房地产开发企业手中储存的土地,建成住房绝对不止1000万间。

  从今年6月-10月,《中国经济周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理,并且对一些房企旗下的项目长期跟踪,并借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读,制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

  榜单显示,非但个别企业的土地储备数量十分巨大,就整体而言,其储量更加超乎想象——统计数据显示,目前仅125家内地上市房企就手握高达近4亿平方米的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米!也就是说,中国上市房企囤地逾8亿平方米。

  保利地产[简介 最新动态]囤地最多,万科[简介 最新动态]第二

  今年的保利地产,不太寻常。

  和2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同,保利地产在2010年半年报中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄,甚至是有些羞涩。

  保利地产半年报指出,截至今年6月末,公司共有在建拟建项目115个,占地面积2640万平方米。

  多家券商在提到保利地产的土地储备时也都原文照搬了这句话,这给市场造成了一种错觉。

  事实上,业内对土地储备的统计主要基于建筑面积,因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量,一般来说,土地建筑面积要大于占地面积(建筑面积=占地面积×容积率)。

  1.2亿人住房被雪藏

  尽管前两名的保利地产[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态],其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米,合计高达6637万平方米,占到内地上市房企土地储备量的六分之一。

  但是,这仍不是中国土地储备量最大的房企,一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。

  进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是:恒大[简介 最新动态]、碧桂园[简介 最新动态]、绿城[简介 最新动态]中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。

  据恒大地产半年报公布,截至年中,恒大地产旗下共有建筑面积7238万平方米的土地储备量,这一数值远超于万科和保利地产土地储备之和。而碧桂园半年报则显示,其已取得土地使用证的建筑面积为4285万平方米。此前,据中国房地产测评中心公布,绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。

  那么截至目前为止,全国房企手头上到底存储了多少土地

  据国家统计局公布的数据等公开资料显示,在从2000年-2009年10年的时间内,全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地,而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米,这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地,就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米,这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。

  在2009年,全国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米,这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。

  以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算,这些土地能提供36亿平方米面积的住宅,以人均30平方米的居住空间计算,这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住,以户均100平方米计算,这些土地可以盖3600万间“广厦”。

  如果以个别企业如万科的数据进行推导,这一数据将进一步增加。

  一位业内资深人士表示,万科地产一直在倡导其别具一格的“万科模式”,即以不囤地、快速滚动开发销售而称雄全国市场,如果按这种说法,万科的销售量占其土地储备量的比值必然大于全国房企的销售量占全国房企土地储备的比值,换言之,万科的销售量占全国房企销售量的比值必然大于万科土地储备量占全国房企土地储备的比值。

  比如在2010年发展计划中,万科表示,预计2010年新开工建筑面积855万平方米,较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底,万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米,其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一,这在地产界已经十分少见,其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。

  据万科公布,今年前9个月,万科的销售额达到714亿元。同期,全国房地产销售额高达3.19万亿元,那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导,万科的土地储备最多是全国房企土地储备的2.28%,也就是说,全国房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.3亿平方米。

  即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看,考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米,这些土地足够全国所有房企开发近两年,事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用,从目前内地上市公司的开发速度来看,这一存储量足够内地上市房企开发5、6年,这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。

  囤地是行业生存潜规则

  日前,一份据称是由国土资源部制定、并交由银监会的“囤地黑名单”在坊间流传。

  该“黑名单”指全国存在1457宗闲置土地。其后,许多土地被证实确实处于闲置中,涉及到了许多地产大腕,诸如和记黄埔、泛海建设[简介 最新动态]、华润置地[简介 最新动态]等。

  这份名单并没有得到官方的承认,但遭到了地产界多位业内人士的质疑,焦点之一就是:航母级企业万科[简介 最新动态]是否在列。

  数据统计显示,一向以“不囤地”的形象示人的万科也难逃囤地之嫌。万科2009年年报指出,万科天津东丽湖项目占地270万平方米,建筑面积高达191万平方米,截至2009年底,该项目尚有146.5万平方米建筑面积的土地未开发。

  事实上,该项目早在2004年就已经开始动工。以该项目2010年计划开工11万平方米、竣工9万平方米的速度估算,未来还需要近14年的时间才能开发完毕。

  也就是说,对于这个项目,其绝大部分土地可能长期都会处于闲置状态。

  一位业内资深人士表示,一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒,这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段,事实上就是造成了土地的闲置,从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。

  一位不愿透露姓名的开发商表示,连以“不囤地”著称的万科都有囤地行为,只能说明行业内囤地现象的确是比较严重。

  其实,相比较其他开发商,万科的情况已属好的,许多房企存在项目整体处于长期闲置的情况。

  《中国经济周刊》在多家公司的半年报中都发现,多个项目一直在开发,如泛海建设旗下的北京泛海国际居住区二期项目拿地5年多,至今还在进行土地平整;东华实业旗下的北京天鹅湾[最新消息 价格 户型 点评]项目自2005年一直开发至今,仍未全部开发完毕。

  对此,中国房地产研究会一位副会长曾指出,土地越来越是稀缺品,拿地越来越难,土地市场竞争日趋激烈,房地产企业囤地也很正常,因为没有土地房地产企业就无法生存。

  据记者了解,上述多家土地储备为零的内地上市房企都面临兼并重组的命运,其中创兴置业、ST兴业等就正在进行重组或处理相关事宜。

  张化东则表示,部分土地闲置源于历史原因,包括毛地(土地权属未做变更、拆迁未完成等状态的土地)出让等。但也有很多开发商囤地实际就是为了坐享土地升值,因为地价房价都飙升太快,如果把土地盖成房子销售了,就无法享受地价房价的升值空间,反之闲置土地有时候收益更大,而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果,这就是目前开发企业普遍采用的手段。


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